13 浏览《民法典》关于居住权制度的创新与法律适用
摘要
2021年施行的《中华人民共和国民法典》首次以专章形式确立了居住权制度，标志着我国用益物权法律体系的重要完善。居住权作为民法典时代新型权利，其设立有助于更好地保障特定主体的居住利益、丰富社会保障手段、优化不动产利用方式。本文围绕居住权制度的立法创新、法律适用现状与问题展开分析，总结我国居住权立法的进步，梳理实践中的适用难点，结合典型案例提出完善建议。研究认为，居住权制度通过权利义务边界创新、权利保障方式多元化、设立注销程序明确等，体现了中国特色民法的进步，但在登记、公示、权利冲突解决等方面，仍需配套制度完善与司法指引支持。文章建议进一步细化居住权登记、公示流程，明确优先保护规则，加强社会宣传与法治教育，促进居住权制度的有效实施和法律保障。
关键词：民法典；居住权；用益物权；立法创新；法律适用
第一章 绪论
1.1 选题背景与研究意义
1.1.1 研究背景
随着经济社会的快速发展和人口老龄化进程加快，住房保障成为社会治理中的重要命题。传统物权制度下，居住利益主要依赖于所有权、租赁权等法律安排，但上述权利安排在老年人赡养、婚姻家庭保障、特殊人群居住权益保护等方面存在一定局限。长期以来，部分弱势群体因住房权利边界模糊，频繁陷入因产权变更、家庭变故而导致的“失居”困境。
为回应社会现实需求，弥补既有法律制度不足，2020年《中华人民共和国民法典》首次专章确立居住权制度。该制度的设立，既彰显了“以人为本”与权利保障理念，又顺应了用益物权制度的现代化发展趋势，具有重大的理论创新价值与现实制度意义。居住权的推出被认为是对传统用益物权理论体系的有益补充，为维护公民基本生存权利和社会和谐稳定提供了有力法律保障。
1.1.2 研究意义
一方面，居住权制度为中国民法理论体系增添了新的权利类型，推动了物权法学理论的创新和完善。它既体现了对弱势群体居住权益的高度重视，也丰富了财产分配和社会保障的制度工具箱。另一方面，居住权的法律适用对于解决现实生活中的财产与居住利益冲突、完善家庭养老安排、推动房产合理利用具有积极意义。对居住权创新与法律适用进行深入研究，既有助于促进立法完善和司法实践统一，也有助于推动社会法治进步和社会公平正义的实现。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外关于居住权制度的研究
居住权起源于大陆法系国家，德国、瑞士、法国等多国早有居住权或类似权利的立法传统。以德国《民法典》为例，其规定的“住宅权”（Wohnrecht）与我国民法典居住权在权利内容、设立方式、权利保障等方面均有类似之处。德国、瑞士的立法经验强调居住权的公益性、专属性及登记公示的重要性，注重保护特定主体的居住需求。英美法系则较少规定独立的居住权，更多通过租赁权、信托等制度实现居住保障。
国外学者多关注居住权的社会保障功能、与所有权的关系、权利冲突时的优先保护原则，以及登记和执行机制等。近年来，随着住房问题日益突出，居住权的实践应用与制度完善成为热点，如老年人安养保障、婚姻家庭财产分配等。
1.2.2 国内关于居住权制度的研究
我国学界自物权法立法起即对居住权多有探讨，但直到民法典出台才实现制度正式确立。相关研究主要聚焦于居住权的权利性质、立法价值、权能边界、设立注销程序以及与其他物权冲突时的解决路径。王利明（2020）认为，居住权属于法定用益物权，核心在于保障权利人对特定房屋的居住利益，而非经济收益。梁慧星（2020）强调，居住权应具独立性与排他性，主张通过完善登记、强化保护措施，保障居住权的实际效用。近年来，结合民法典实施，学界开始关注居住权与老年人居住保障、赡养安排、遗产继承等现实问题，探讨司法适用与案例指导。
1.2.3 研究现状评价
总体来看，国内外居住权制度的理论研究已较为系统，但我国作为首次引入独立居住权立法的国家，在具体权能界定、制度细化、实践适用方面仍有待深入。居住权登记程序、与所有权冲突的处理、司法保护和执行方式等，均成为当前立法完善与实践探索的重点和难点。
1.3 研究内容、方法与创新点
1.3.1 主要研究内容
本文将围绕居住权制度的立法创新、权利内涵与边界、法律适用的主要问题、典型案例分析、完善对策等方面进行系统梳理与深入分析。
1.3.2 研究方法
采用文献综述法、规范分析法、案例分析法、比较法研究法等。梳理《民法典》居住权制度相关条文与配套解释，结合国内外相关立法和典型判例，分析制度创新与实践适用的衔接问题，提出合理完善建议。
1.3.3 创新点
一是系统梳理民法典居住权的立法创新，突出中国特色与与国际经验的融合。二是立足实践困境，深入分析登记、公示、权利冲突等适用难题。三是结合典型案例与最新司法解释，提出具体可行的完善路径。
第二章 居住权制度的立法创新
2.1 居住权的法律内涵与基本特征
2.1.1 居住权的概念
《民法典》第366条规定：“居住权是指自然人为满足生活居住需要，对他人住宅享有占有、使用的用益物权。”居住权本质上是一种以生活居住为目的的他物权，与所有权、租赁权、用益物权等传统权利有所区别。
2.1.2 居住权的权能与性质
居住权属于法定用益物权，其权能主要表现为对特定房屋的占有与使用，不得转让、继承、抵押，也不得用于盈利性目的。居住权具有独立性、专属性、无偿性、限制性等特点，权利人仅享有居住利益而不取得房屋所有权。
2.1.3 居住权与其他权利的区别
居住权与租赁权的最大区别在于权利基础不同——居住权为物权，具有对抗第三人的效力；而租赁权属于债权，主要基于合同关系。与用益物权相比，居住权不含收益权，主要侧重保障生活需要。与所有权相比，居住权权能有限，不能处分房屋，也不承担房屋全部风险和负担。
2.2 居住权制度的立法创新
2.2.1 首次确立居住权专章
我国《民法典》用益物权编设立专章明确规定居住权，改变了以往居住利益仅依赖合同或亲属关系的格局，实现了权利类型的创新突破。
2.2.2 明确权利设立、行使与消灭程序
《民法典》第367条规定居住权应当登记，未登记不得对抗善意第三人。同时规定居住权可以约定期限，期满、权利人死亡、约定情形发生等，居住权消灭。这为权利设立、行使和消灭提供了法律依据。
2.2.3 突出权利保护的社会功能
居住权的引入旨在保障婚姻家庭成员、老年人、弱势群体的基本生活权益，体现了物权立法的人文关怀和社会保障功能，兼顾财产效益与社会公正。
2.2.4 细化权利限制与义务规范
《民法典》明确居住权不得转让、继承、抵押，限制权利滥用，防止权利变相流转。同时赋予房屋所有人合理监督权，维护房屋安全与合理利用。
2.3 居住权制度创新的社会价值
2.3.1 丰富社会保障和住房安排手段
居住权为老年人赡养、婚姻财产分割、特殊群体住房保障提供了灵活法律工具，保障弱势群体利益，丰富了我国社会保障体系。
2.3.2 推动房产资源合理配置
通过设立居住权，可以实现住房资源的高效利用，推动房产资产的社会流动和优化配置，防止部分群体因产权变更陷入居住困境。
2.3.3 促进社会和谐与法治建设
居住权制度以权利平衡、利益协调为核心，有助于化解财产与居住利益冲突，促进家庭关系和谐、社会治理有序，为建设法治中国奠定基础。
第三章 居住权的法律适用及现实问题
3.1 居住权的设立与登记程序
3.1.1 居住权的设立方式
《民法典》第368条规定，居住权可通过合同、遗嘱等方式设立。婚姻家庭成员之间可约定居住权保障子女、配偶、老人居住利益，社会组织、个人也可以合同约定形式设立。
3.1.2 居住权的登记与公示
居住权作为物权，需依法登记方可对抗善意第三人。现实中，登记机关需明确登记材料、流程和公示方式。目前各地登记操作细则尚不统一，存在政策空白与流程模糊问题。部分地方探索以“居住权登记证书”作为权利凭证，提升权利公信力。
3.2 居住权的行使及权利保护
3.2.1 居住权人的权利与义务
居住权人享有对特定住宅的占有、使用权，但应合理利用、妥善维护房屋，不得擅自变更、损毁、转租。行使权利时应尊重所有权人的合理利益，避免权利滥用。对于因房屋重大修缮、不可抗力导致无法居住的，居住权人有权请求恢复居住或变更安排。
3.2.2 房屋所有人的权利与义务
房屋所有人在居住权存续期间不得擅自处置房屋，不得影响居住权人合法居住，但有权监督房屋使用和维护，遇到居住权人滥用权利、影响房屋安全时，可依法请求撤销居住权或终止合同。
3.3 居住权的终止与消灭
《民法典》第370条规定，居住权有下列情形之一的消灭：期限届满、权利人死亡、房屋灭失、当事人约定的其他情形。消灭时应及时办理注销登记，维护物权公示原则。
3.4 居住权法律适用的主要难题
3.4.1 登记操作与公示效力不足
部分地方登记机关对居住权的材料审查、登记流程、权利公示等规定不明确，导致权利公信力不足，难以有效对抗第三人。
3.4.2 居住权与所有权、抵押权、租赁权冲突
居住权作为优先用益物权，遇到房屋买卖、抵押、查封、租赁等情形时，权利顺位、保护方式、赔偿责任如何界定尚不明晰，司法实践分歧较大。
3.4.3 权利行使界限与责任承担模糊
居住权人是否可为同住家属提供居住、居住空间范围界定、居住权人不履行维护义务时的责任承担等问题，现实操作缺乏统一标准。
3.5 典型案例分析
3.5.1 婚姻家事案件中的居住权保护
A、B夫妻离婚，房屋产权归B，A因照顾未成年子女获得房屋居住权，并依法办理居住权登记。后B将房屋抵押贷款，金融机构能否排除A的居住权？司法实践中一般认定已登记居住权优先于抵押权，A可继续居住至权利消灭。
3.5.2 赡养安排中的居住权适用
C将其唯一住房产权赠与儿子D，并在赠与合同中约定享有终身居住权。D后因债务纠纷将房屋转让，法院判决C已依法登记的居住权不得因房屋转让而消灭，D及受让人须尊重C的居住利益。
第四章 居住权制度适用的完善路径
4.1 完善登记与公示机制
4.1.1 制定统一操作细则
建议自然资源等主管部门出台居住权登记、注销、公示的统一规范，明确材料要求、登记流程、异议处置等环节，提升权利设立与保护的可操作性。
4.1.2 推进信息化登记与公示
完善不动产登记平台，将居住权与房屋所有权、抵押权等实现信息共享，便于第三人查验、保护善意交易安全。
4.2 明确权利顺位与冲突解决规则
4.2.1 细化与所有权、抵押权、租赁权等的顺位规定
建议通过司法解释明确：已登记居住权对抗后设抵押、转让及租赁的效力，维护居住权的优先性和稳定性。
4.2.2 明确权利冲突时的赔偿与救济机制
建立完善的赔偿、补偿、代位安排等机制，防止居住权人与相关权利人权益受损，保障权利平衡。
4.3 完善居住权行使与保护标准
4.3.1 明确权利范围与义务内容
细化居住权人的权利边界、同住人员范围、维护责任等。对权利滥用、恶意利用居住权逃避债务等情形，应建立防范与惩治措施。
4.3.2 推动多元化争议解决
鼓励通过公证、调解、仲裁等非诉手段化解居住权纠纷，完善司法裁判标准，保障当事人权利实现。
4.4 加强配套立法与社会宣传
4.4.1 完善相关法律制度衔接
推动物权、婚姻家庭、继承、社会保障等相关立法与居住权制度衔接，形成保障弱势群体居住权益的法治合力。
4.4.2 增强社会对居住权的认知
加大居住权法律宣传力度，提高公众对居住权设立和保护的认知，提升制度认同和社会支持。
第五章 结论
《民法典》首次设立居住权制度，既是对中国物权法制的重大创新，也是回应社会现实与民生诉求的重要举措。居住权通过独立权利类型、完善设立程序、突出保护功能，为解决住房保障、家庭养老、特殊群体居住权益保护提供了有力法律工具。现实中，居住权登记、公示、权利顺位、权利行使等环节仍存不足。未来，应进一步完善配套操作细则，细化权利保护规则，加强权利冲突化解与多元救济，推动居住权制度的有效实施与法治保障，实现以人为本、权利平衡与社会和谐的法治目标。
参考文献
